Gayrimenkul dünyasında sıkça karşılaşılan, ancak detayları çoğu zaman gözden kaçırılan önemli bir konu var: Hisseli Tapu. Bir mülkün tamamına değil, sadece belirli bir hissesine sahip olduğunuzu gösteren bu belge, beraberinde hem avantajlar hem de ciddi riskler getirebilir. Peki, "hisseli tapu" tam olarak ne anlama geliyor ve bir yatırımcı veya mirasçı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Hisseli Tapu Nedir? (Basitçe Anlatalım)

Hisseli tapu, bir taşınmazın (ev, arsa, dükkan vb.) mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında paylara bölündüğünü gösteren tapu türüdür. Yani, mülkün tamamı değil, mülkün belirli bir dilimine (örneğin 1/2'si, 1/4'ü) sahip olduğunuzu belgeleyen resmi evraktır.

Bunu bir pastaya benzetebiliriz: Hisseli tapu, pastanın tamamına değil, sadece sizin payınıza düşen belirli bir dilime sahip olmanız demektir. Her hissedar, kendi payı üzerinde hak sahibidir.

Hisseli Tapu Genellikle Nasıl Oluşur?

Hisseli tapular genellikle şu durumlar sonucunda ortaya çıkar:

Miras: En yaygın oluşum şeklidir. Bir kişi vefat ettiğinde, mirasçıları (eş, çocuklar vb.) vefat edenin gayrimenkullerini hisseleri oranında tapuya kaydettirir.

Ortak Satın Alma: Birden fazla kişinin birlikte gayrimenkul satın alması durumunda.

Bağış: Bir kişinin mal varlığının bir kısmını (hissesini) bir başkasına bağışlaması.

⚠️ Hisseli Tapuda Sahip Olmanın 2 Ana Kuralı: Ne Yapabilirim, Ne Yapamam?

Hisseli tapu sahibi olmanın getirdiği haklar ve kısıtlamalar, genellikle yatırımcıların en çok merak ettiği konulardır. İşte bilmeniz gerekenler:

Ne Yapabilirim?

Kendi Payını Tek Başına Satabilirsin. Hissedar olarak, kendi payını diğer ortaklardan izin almadan üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir veya kendi adına ipotek ettirebilirsin. Kendi Payına İpotek Koyabilirsin. Bankadan kredi çekerken, kendi hisseni teminat gösterip ipotek ettirebilirsin.

Ne Yapamam?

Mülkün Tamamına Tek Başına Karar Veremezsin. Mülkün tamamıyla ilgili (örneğin, binayı yıkıp yeniden yapmak, büyük bir tadilat yapmak veya mülkü bir kiracıya kiralamak gibi) önemli kararlar için tüm hissedarların oy birliği gerekir. Bir hissedar diğerlerinin rızası olmadan bu tür işlemleri yapamaz. Payını Satarken "Önalım Hakkına" Dikkat Et. Kendi hisseni yabancı birine satmaya karar verdiğinde, diğer hissedarların "Önalım (Şufa) Hakkı" devreye girer. Bu hak, diğer hissedarlara, senin belirlediğin fiyattan öncelikli olarak hisseyi satın alma hakkı tanır. Eğer bu hakkı göz ardı edersen, diğer hissedarlar satışın iptali için dava açabilirler.

🔥 En Büyük Risk: Zorunlu Ortaklık Satışı (İzale-i Şuyu)

Hisseli tapu sahipleri arasında anlaşmazlıklar çıktığında ve bir çözüme ulaşılamadığında, hissedarlardan herhangi biri mahkemeye başvurarak "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)" davası açabilir.

Bu dava sonucunda mahkeme, mülkün tamamının satılmasına ve satıştan elde edilen gelirin hissedarlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verebilir. Eğer mülkü elinizde tutmak istiyorsanız, bu durum sizin için ciddi bir risk ve kontrolünüz dışında bir satış anlamına gelebilir. Hisseli bir mülkün değerinin, tek sahibine ait bir mülke göre daha düşük olması ve satışının daha zor olması da dezavantajdır.

Özetle Hisseli Tapu Alırken Çok Dikkatli Olun!

Hisseli tapulu bir mülk satın alırken veya miras yoluyla edindiğinizde, sadece tapunun kendisine değil, aynı zamanda diğer ortaklara ve aranızdaki ilişkilere de sahip oluyorsunuz demektir. Uzun vadede sorunlar yaşamamak, mülkün değerini kaybetmemek ve zorunlu satışlarla karşılaşmamak için şunlara dikkat edin:

Ortaklarınızı Tanıyın: Güvendiğiniz ve anlaşabileceğiniz kişilerle ortaklık kurmaya özen gösterin.

Anlaşmaları Yazılı Hale Getirin: Mülkün yönetimi, masrafları ve olası satış koşulları hakkında yazılı anlaşmalar yapmak olası sorunları önleyebilir.

Hukuki Destek Alın: Hisseli tapu alım-satım işlemlerinde veya ortaklık süreçlerinde mutlaka bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alın.

Unutmayın: Gayrimenkul yatırımı yaparken "acaba" değil, "emin olduğunuz" adımları atın!